海外房产净回报率预估模板

上个月一个读者发来一张售楼处的回报率表，上面写着：年回报率7.2%。

马来看了两分钟，回了一句：实际大概3.8%。

对方不信。马来把他叫到一个咖啡店，坐下来一笔一笔算。算完后，他愣了好一阵。然后说：这个表你该写成一篇文章。

好。今天就写。

海外房产最容易被虚报的不是价格，是回报率。因为太多人不知道什么叫"净"。今天马来把全套净回报率计算公式给你。每一项怎么取数、用什么标准、保不保守——全摊开。

中介的"毛"和你的"净"，差了一条江

中介嘴里的回报率，公式只有一个：年租金 ÷ 总价。没了。

KLCC一套一房，总价120万马币，月租说5500。年租金66000马币。66000÷1200000=5.5%。

"净回报率5.5%，比国内高多了。"

这句话里，含水量有多少？马来给你挤。

首先，月租5500是上限行情——最旺季、最好楼层、全套家具电器、运气好碰到公司直付的外派租客。正常行情是4500-5000。取中间值4750。一年57000。

中介的5.5%和实际的3.62%，差了将近两个点。这差的是你口袋里的钱。

完整计算公式——拆成八项

马来一个一个告诉你每一项怎么取数。

物业费：看合同。别看销售说的，看白纸黑字。找到"service charge"这一项。KLCC核心区标准价格是每平方英尺0.35-0.55马币/月。一房650平方英尺，大约250-350马币每月。还要看有没有涨幅条款——"每年可调整不超过15%"这种，你要按第二年起算。

地税：马来西亚叫cukai tanah。公寓一般在每年800-2000马币区间。KLCC核心区一房大概1200。

火险：每年500-800马币。直接问物业办公室，别听中介的。

中介管理费：市场上一般收月租的8%-10%。也有收固定半个月到一个月租金的。按一个月租金预算是比较安全的。

空置期：马来二十年经验，保守算20天每年。遇到换租客、淡季——20天是平均数。乐观看15天，保守看25天。马来建议你按20天算。

维修基金：年租金的5%。不多，但年年有。换个空调、修个热水器、重刷一面墙——这些你不预留，到时候就是现金裂口。

汇率贬值预留：如果你用人民币计价，这项必须算。过去十年马币兑人民币年均贬值约3%。120万马币一年就是36000的账面浮亏。不用算进现金流出，但要在总回报评估里算进去。

真实案例：代入KLCC核心区一套一房

马来拿自己经手过的一套给你做一遍。

房源：KLCC安邦路，Aria Residence，一房，658平方英尺，楼层中高层，买时楼龄五年。

项目	金额（马币/年）	取数说明
买入总成本	1,235,000	总价120万+税费3.5万
年毛租金	57,000	4750/月×12，保守取中间值
物业费	-4,800	400/月，合同价
地税	-1,200	实地核查
火险	-600	物业提供
中介管理费	-3,800	一个月租金
空置损失	-3,170	20天÷365×57000
维修基金预留	-2,850	年租金5%
年净现金收益	40,580
汇率贬值预留(参考)	-37,050	总价3%，账面无现金
含汇率净收益	3,530

净现金回报率：40580 ÷ 1235000 = 3.29%。

含汇率贬值后的综合回报：3530 ÷ 1235000 = 0.29%。

这就是真相。不是数字不好看，是好看了才是假的。

但马来同时要说另一面：这个盘持有五年后卖掉，房价从120万涨到了大约152万（年均涨4%）。五年间净租金收了约20.3万马币现金。房价增值32万，加租金20万，扣除买卖交易成本约8万，五年实际总收益约44万马币。年化回报约7%。

这个逻辑在#049 最佳持有年限里详细讲过。租金净回报3%+是不错的现金流支撑。真正赚钱靠持有够久、房价涨。

净回报率估算速查表

马来按上面这套公式，给你做了一个速查表。不同总价段、不同户型的实际净回报范围——用KLCC核心区当前市场行情算的。

总价段(马币)	户型	毛回报率	净现金回报率	含汇率回报
70万-90万	Studio/单间	5.5%-6.5%	3.0%-3.8%	0.5%-1.5%
100万-130万	一房	5.0%-5.8%	3.2%-3.8%	0.5%-1.2%
150万-200万	两房	4.5%-5.2%	2.8%-3.5%	0%-0.8%
220万-300万	三房	4.0%-4.8%	2.5%-3.2%	-0.5%-0.5%

规律很简单：总价越高，净回报率越低。因为大户型物业费高、空置风险大、租客池浅。小户型回报率好看，但绝对金额小——一年净赚两万多马币，不如一房净赚四万。

一房是KLCC回报率和绝对收益的最佳平衡点。这也是马来最常推荐的户型。

看房时带着这张表

马来最常跟读者说的一句话：看房的时候，手机里存着这个公式。

不是看完回家再算。是站在样板间的阳台上就算。

中介站你旁边说"这个盘一个月能租5500"。你低头按计算器：5500×12 = 66000毛租金。扣物业费400×12=4800。地税1200。火险600。中介费一个月4500。空置20天损失3600。总计扣14700。净收益51300。买入成本含税124万。净回报率4.14%。

你觉得4.14%还行？那继续谈。你觉得低于心理预期？换个盘。

数字不会说话。数字让你不用信任何人。

你不需要马来告诉你这个盘好不好。你把数字往里一代，数字自己告诉你。

马来当年为什么学算账

2013年马来在满家乐买第一套的时候，不懂算账。只看了销售给的总价和"市场月租"。看着数字不错，签了。

后来发现物业费悄悄涨了、空置了三个月、中介换了两次、汇率跌了十几个点。一算净回报，一年不到2%。

当时如果马来手里有今天这张表，绝对不会碰那个盘。

不是那个盘不好。是不适合当时马来的资金安排。那年马来需要的是稳定现金流——但满家乐那个盘只能提供2%净回报，还要承担汇率波动。

一套账算清楚，等于省了一次错的成本。马来那套错亏了八万多马币。今天你把这张表带走，省的就是这个数。